Je huis verkopen: welke documenten heb je nodig?

07-09-2017

’t Is beslist. Je gaat verkopen! Ziet je huis er presentabel uit en werd elke ruimte mooi in beeld gebracht? Dan kan je er bijna aan beginnen! 

Alvorens je je huis verkoopt en een advertentie online plaatst, heb je een aantal documenten nodig om je informatieplicht ten aanzien van de koper na te gaan. 

De zaken die op deze documenten staan, zal je in je verkoopadvertentie moeten vermelden. Deze informatie geeft potentiële kopers namelijk meer zekerheid over de staat van je woning. 

Wanneer je alle gegevens voorhanden hebt, zal dit de uiteindelijke verkoop bovendien sneller laten verlopen. 

Welke documenten heb je nu precies nodig bij de verkoop van je huis? Hieronder alvast een opsomming, met over elk document wat extra informatie:

  • Eigendomstitel
  • Keuringsattest elektriciteit
  • Energieprestatiecertificaat
  • Bodemattest
  • Postinterventiedossier
  • Overstromingsgevoeligheid
  • Stedenbouwkundig uittreksel
  • Keuringscertificaat stookolietank
  • Documenten van de mede-eigendom

 

 

De eigendomstitel

Het eerste document dat je nodig hebt bij de verkoop van je huis, is de eigendomstitel. Dit is een document dat bewijst dat jij de eigenaar van de woning bent.

Heb je je woning destijds aangekocht? Dan heb je bij verkoop de notariële aankoopakte nodig.

Ben je eigenaar via een schenking? Dan moet je hier een schenkingsakte van hebben.

Heb je je woning geërfd? Dan is de eigendomstitel een fiscale aangifte van nalatenschap en een akte of attest van erfopvolging.

Vind je je eigendomstitel niet terug? Dan kan deze opgevraagd worden bij jouw notaris.

Werk je voor de verkoop van je eigendom samen met De Boer & Partners? Dan zal je makelaar de eigendomstitel opvragen bij de notaris, volledig doorlezen en controleren om na te gaan of de verkoop kan doorgaan.

 

 

Het keuringsattest elektriciteit

Wanneer je je huis gaat verkopen, heb je bovendien een document nodig dat aangeeft of de elektrische installatie in je woning aan de AREI normen voldoet of niet. Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties ging van kracht op 1 oktober 1981.

 

Verkoop je een woning die gebouwd werd na de invoering van het AREI?

Elke elektrische installatie die na 1 oktober 1981 in gebruik genomen wordt, moet aan de AREI normen voldoen. Hiervoor dien je een controle te laten uitvoeren door een erkend controleorganisme. Wie in orde is, krijgt een keuringsattest en kan zich aansluiten op het elektriciteitsnet. 

Deze controle moet niet alleen bij elke nieuwe installatie gebeuren, maar ook na elke wijziging, verzwaring of uitbreiding van de installatie.

Daarna moet om de 25 jaar een nieuwe controle gebeuren om de veiligheid te waarborgen.

 

Verkoop je een woning die gebouwd werd voor de invoering van het AREI?

Verkoop je een woning die voor 1 oktober 1981 gebouwd werd en heb je daardoor nog geen gelijkvormigheidscontrole van de elektrische installatie laten doen? Dan moet je ook verplicht een keuringsattest voorleggen.

Het keuringsverslag is verplicht voor de verkoop, maar het verslag mag zowel positief als negatief zijn. Het resultaat kan de verkoop dus niet tegenhouden.

Wanneer de installatie niet aan de normen voldoet zou dit voor de koper wel een reden kunnen zijn om af te dingen op de vraagprijs.

Een gelijkvormigheidscontrole kan alleen gebeuren door erkende controleorganismen en kost ongeveer 125 euro.

 

 

Het energieprestatiecertificaat

Ook een Energieprestatiecertificaat of EPC is een verplicht document bij de verkoop van je huis. Deze EPC kan alleen bepaald worden door een erkend energiedeskundige. De deskundige zal rekening houden met onder andere:

  • de kwaliteit van de woningisolatie
  • de zuinigheid van de installaties
  • de aanwezigheid van zonnepanelen en zonneboilers

De energiescore wordt op het Energieprestatiecertificaat aangeduid op een kleurenbalk van groen (energiezuinig) naar rood (energieverslindend). Deze score geeft potentiële kopers dus een idee van het energieverbruik van de woning.

Naast deze score zal het EPC ook een aantal tips kunnen geven hoe de woning energiezuiniger gemaakt kan worden. Dan heb je als verkoper nog de keuze of je deze aanpassingen doorvoert (en de score aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers) of dit zo laat.

Het certificaat blijft 10 jaar geldig. Wanneer je je woning binnen deze geldigheidstermijn verkoopt, moet je dus geen nieuw EPC laten opmaken.

Werk je voor de verkoop van je eigendom samen met De Boer & Partners? Dan zal je makelaar het EPC opvragen of laten uitvoeren. De kostprijs hangt sterk af van de energiedeskundige waarmee samengewerkt wordt, maar schommelt tussen 125 euro en 250 euro.

 

 

Het postinterventiedossier

Als je gebouwd of verbouwd hebt na 1 mei 2001, heb je bij de verkoop van je woning eveneens een postinterventiedossier nodig. 

Het postinterventiedossier (PID) is een verzameling van alle documenten die opgemaakt werden tijdens de bouw van of renovatiewerken aan je woning.

Dit dossier bevat bijvoorbeeld de plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties, de namen en contactgegevens van de betrokken architect / veiligheidscoördinator / aannemers die het gebouw gebouwd of verbouwd hebben, de facturen van de werken, etc.

Het is een belangrijk document bij de verkoop van je woning, aangezien het de kopers alle informatie geeft wanneer zij zelf onderhouds- of renovatiewerken willen doorvoeren. 

Het PID hoort bij de woning en moet dus gedurende de hele levensduur bij het gebouw blijven. Wanneer er nieuwe werken aan het gebouw gebeuren, moet het dossier aangevuld worden. Wanneer je hiervoor samenwerkt met meerdere aannemers, wordt het PID opgemaakt door de veiligheidscoördinator. Werk je met slechts één aannemer of voer je zelf de werken uit? Dan ben je zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het PID. Wanneer het PID ontbreekt, moet je dit dus opnieuw opstellen of opvragen bij de coördinator.

 

 

De overstromingsgevoeligheid

Je bent als verkoper verplicht om potentiële kopers te informeren over de overstromingsgevoeligheid van je eigendom. Deze informatie over je perceel kan kosteloos opgezocht worden via het Geoloket Watertoets.

Deze watertoets geeft aan dat je woning:

  • niet in overstromingsgevoelig gebied ligt
  • in mogelijk overstromingsgevoelig gebied ligt: de overheid is niet op de hoogte van overstromingen in het gebied, maar bij extreme weersomstandigheden is wateroverlast mogelijk
  • in effectief overstromingsgevoelig gebied ligt: de overheid kan aantonen dat het gebied minstens één keer om de 100 jaar last heeft van overstromingen
  • in een afgebakend overstromingsgebied ligt
  • in een afgebakende oeverzone ligt

Wanneer je woning niet in overstromingsgevoelig gebied ligt, heb je ook geen informatieplicht naar potentiële kopers toe.

Ligt je eigendom wel in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied of in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone, dan moet dit opgenomen worden in de akte en op alle (online en offline) advertenties.

Wanneer je voor de verkoop van je eigendom met De Boer & Partners samenwerkt, zal je makelaar de watertoets opzoeken.

 

 

Het stedenbouwkundig uittreksel

Als je gaat verkopen heb je ook een stedenbouwkundig uittreksel nodig. Dit uittreksel bevat alle gegevens over de stedenbouwkundige situatie van je perceel en is een verplicht document wanneer je bij de verkoop van je huis publiciteit wil maken. 

Het stedenbouwkundig uittreksel is een momentopname en de gegevens kunnen snel wijzigen. Wanneer je het uittreksel nodig hebt voor de verkoop van je eigendom, mag het daarom niet ouder zijn dan 1 jaar.

Het stedenbouwkundig uittreksel kan aangevraagd worden bij de gemeente of via de notaris en kost ongeveer 75 euro. Het uittreksel dat je ontvangt zal meer informatie geven over:

  • de al dan niet aanwezige verleende vergunningen op het perceel
  • de al dan niet aanwezige ruimtelijke instrumenten die van toepassing zijn op het perceel
  • de al dan niet aanwezige bouwovertredingen van het perceel
  • de bestemming van het perceel
  • de al dan niet aanwezige verkavelingsvergunning van het perceel
  • het al dan niet aanwezige voorkooprecht van het perceel

Wanneer je je eigendom via De Boer & Partners verkoopt, zal je makelaar deze informatie navragen en in de verkoopadvertenties gebruiken.

 

 

Het bodemattest

Je hebt een bodemattest nodig wanneer je je grond (al dan niet bebouwd) gaat overdragen of verkopen. In dit attest staat alle informatie die de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) over de grond kent.

Belangrijk is dat je één bodemattest per overdracht nodig hebt. Hoewel je als verkoper een bodemattest in je bezit hebt van bij de aankoop, mag dit dus niet meer opnieuw gebruikt worden bij de verkoop.

Verkoop je een eigendom dat op meerdere kadastrale percelen staat, dan heb je per perceel een attest nodig. Het maakt ook niet uit of je een woning of appartement verkoopt. In beide gevallen heb je een attest nodig.

Het bodemattest moet opgevraagd worden bij de OVAM. Als je voor de verkoop van je woning met De Boer & Partners samenwerkt, brengt jouw makelaar de aanvraag van het bodemattest in orde. De kostprijs van een attest is 52 euro voor een volledig kadastraal perceel en 209 euro voor een deel van een kadastraal perceel.

 

Je eigendom staat niet op risicogrond

Wanneer je eigendom niet op risicogrond staat, zal er mogelijk ook nog nooit een bodemonderzoek uitgevoerd zijn en is je grond niet gekend in de databank van OVAM. Dan zal je een “blanco bodemattest” ontvangen.

Is er in het verleden toch een bodemonderzoek uitgevoerd? Dan moet je deze informatie meedelen aan de koper van de grond.

 

Je eigendom staat op risicogrond

Wanneer je eigendom wel op risicogrond staat, zal eerst een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige.

Hiervan wordt een rapport doorgestuurd naar OVAM. Stelt de OVAM vast dat de grond niet vervuild is? Dan kan je een bodemattest aanvragen en kan de verkoop plaatsvinden.

Blijkt je grond wel vervuild te zijn, dan zal de bodemsaneringsdeskundige een diepgaand beschrijvend bodemonderzoek uitvoeren, waarna de OVAM zal beslissen of er saneringswerken moeten plaatsvinden.

Je moet dan als verkoper met je koper afspraken maken over de uitvoering en kostprijs van de bodemsanering. Pas daarna kan de verkoop plaatsvinden.

Het attest heeft eigenlijk geen vaste tijdsduur. Het bodemattest blijft dus in principe onbeperkt geldig zolang de erin vermelde bodemonderzoeken nog geldig zijn en er geen belangrijke verandering aan het perceel gebeurd is, zoals bijvoorbeeld een nieuwe nummering, een nieuwe stedenbouwkundige bestemming, of nieuwe verontreinigende activiteiten.

 

 

Keuringscertificaat stookolietank

Gebruik je voor de verwarming van je woning een stookolietank? Dan heb je bij de verkoop van je woning ook hiervan een document nodig. Elke stookolietank moet namelijk gekeurd worden vòòr de ingebruikname ervan.

Of een periodieke na de ingebruikname nog nodig is, hangt af van het volume van de tank, de plaatsing en de ligging:

  • Tank voor de opslag van < 5000 kg stookolie
    • Ondergrondse / ingegraven stookolietank: moet om de vijf jaar gecontroleerd worden
    • Bovengrondse stookolietank
      • In gebruik genomen na 1 maart 2009: moet niet meer periodiek gecontroleerd worden
      • In gebruik genomen voor 1 maart 2009:
        • Indien het laatste onderhoudsattest aangeeft dat de volgende controle op 1 maart 2009 of een latere datum moet gebeuren, dan is een periodieke controle niet meer nodig
        • Indien het laatste onderhoudsattest aangeeft dat de volgende controle op een datum voor 1 maart 2009 moet gebeuren, dan moet de tank nog een laatste keer gecontroleerd worden
  • Tank voor de opslag van = of > 5000 kg stookolie
    • Ondergrondse / ingegraven stookolietank: 
      • Minstens tweejaarlijks een beperkt onderzoek (jaarlijks een beperkt onderzoek als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt)
      • Om de 15 jaar een grondig algemeen onderzoek (om de 10 jaar een grondig algemeen onderzoek als de tank in een waterwingebied of beschermingszone ligt)
    • Bovengrondse stookolietank:
      • Om de 3 jaar een beperkt onderzoek
      • Bijkomend om de 20 jaar een algemeen onderzoek als de tank een inhoudsvermogen van > 20.000 liter heeft

De controle moet gebeuren door een erkende technicus stookolietanks en kost ongeveer 125 euro, afhankelijk van de partij die de keuring uitvoert.

Na de controle krijgt je installatie een groen, oranje of rood label.

  • Groen: de tank voldoet aan de wettelijke bepalingen en mag gebruikt worden
  • Oranje: de tank voldoet niet aan de wettelijke bepalingen en mag maximaal 6 maanden gebruikt worden; je moet de nodige maatregelen nemen om de tank opnieuw in goede staat te brengen
  • Rood: de tank voldoet niet aan de wettelijke bepalingen en mag niet gebruikt worden; je moet de nodige maatregelen nemen om de tank opnieuw in goede staat te brengen

Er zijn geen wettelijke verplichtingen om de tank te laten (her)keuren omwille van de verkoop van je woning. Maar, aangezien elke tank gecontroleerd moet worden vòòr de ingebruikname ervan, zou je als verkoper wel een keuringsattest moeten kunnen voorleggen.

Heb je geen keuringsattest? In dat geval heb je twee mogelijkheden:

  • Ofwel laat je de tank nog keuren voordat de verkoop plaatsvindt
  • Ofwel wordt je pand verkocht met een niet-gekeurde tank en dan wordt de verplichting om te (her)keuren bij de koper gelegd. Het spreekt echter voor zich dat de verkoop sneller zal verlopen wanneer je als verkoper een geldig keuringsbewijs kan voorleggen

 

 

Documenten mede-eigendom

Wanneer je een appartement verkoopt, moet de koper voldoende informatie hebben over de mede-eigendom. Je zal daarom bij de verkoop van je appartement onderstaande zaken moeten kunnen voorleggen:

  • Een kopie van de basisakte
  • De verslagen van de algemene vergadering van de laatste 3 jaar (welke werken staan er gepland en welke werken werden onlangs uitgevoerd)
  • Een afschrift van de boekhouding
  • Informatie over eventuele gerechtelijke procedures
  • Informatie over eventueel beroep dat aangetekend werd tegen beslissingen van de algemene vergadering

Deze zaken worden door de notaris bij de syndicus opgevraagd. Wanneer je je eigendom via De Boer & Partners verkoopt, zal je makelaar ervoor zorgen dat al deze zaken tijdig voorhanden zijn opdat de verkoop vlot kan verlopen.

 

 

AS-builtattest

In de toekomst heb je ook een as-builtattest nodig. Dit is een attest waarin wordt verklaard dat een constructie of gebouwencomplex niet of slechts beperkt mag afwijken van de plannen die werden ingediend voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning of bij de melding. Aangzien de  regelgeving over het as-builtattest nog niet in werking is, kunnen er dus nu nog geen attesten  worden aangevraagd of bekomen.

 

 

Een handig overzicht van de nodige documenten

 

 

KOSTPRIJS 

AANVRAGEN/OPMAKEN

GELDIGHEID

VERPLICHT

Eigendomstitel

Gratis

Notaris

Nvt

Ja

Keuringsattest

+/- €125

Erkend controleorganisme

25 jaar

Ja

Energieprestatiecertificaat 

+/- €150

Erkende energiedeskundige

10 jaar

Ja

Postinterventiedossier

Nvt

Jijzelf of veiligheidscoördinator

Levensduur gebouw

Ja

Overstromingsgevoeligheid 

Gratis

Geoloket Watertoets

Momentopname

Ja

Stedenbouwkundig uittreksel

+/- €75

Gemeente of notaris

1 jaar

Ja

Bodemattest

€52 of €209

OVAM

Per overdracht

Ja

Keuringscertificaat stookolietank

+/- €125 

Erkende technicus stookolietanks

3 of 5 jaar 

Neen

Documenten mede-eigendom

Nvt

Syndicus 

Nvt

Neen

 

Naast al deze documenten in verband met je woning of appartement, heb je ook nog enkele zaken nodig:

  • Kopie van je identiteitskaart (recto/verso) met vermelding van het beroep, telefoonnummer, e-mailadres en rekeningnummer
  • Indien gehuwd: kopie van het trouwboekje en kopie van het eventueel huwelijkscontract
  • Indien wettelijk samenwonend: attest van wettelijke samenwoning en kopie van het eventueel samenlevingscontract
  • Ingevulde vragenlijst voor berekening van de registratierechten, alsook de hoedanigheid van BTW plichtige

Aarzel niet om ons te contacteren bij vragen rond de verkoop van uw eigendom. Wij helpen u graag verder! advies@deboerenpartners.be

Om deze functie te gebruiken dient u ingelogd te zijn.

Deze website maakt gebruik van cookies om uw surfervaring op deze website makkelijker te maken. Meer weten Verder gaan