privé investering in vastgoed

17-05-2017


Hoe wordt een eventuele meerwaarde belast?

Gelet op de historisch lage rente overwegen steeds meer natuurlijke personen de investering in een (tweede) onroerend goed. En een eventuele meerwaarde op termijn is ook een belangrijke overweging. Hoe wordt die belast, en hoe wordt een meerwaarde fiscaal berekend. De (fiscale) meerwaarde is het positieve verschil tussen:

  • de netto verkoopwaarde en
  • de (forfaitaire) aankoopwaarde.

 

Voor de bepaling van de netto verkoopwaarde vermindert u de verkoopprijs met de kosten die u gemaakt heeft om de verkoop tot stand te brengen (u denkt aan de makelaar, advertenties, enz…). Is dat bedrag lager dan het bedrag waarover de BTW of het registratierecht wordt berekend bij de verkoop, geldt dit laatste als netto verkoopwaarde. De (forfaitaire) aankoopwaarde wordt berekend door de aankoopprijs te verhogen met:

  • ofwel een forfait van 25 %;
  • of met de reële aankoopkosten indien die meer bedragen dan dat forfait.

 

Verder wordt een verhoging van 5 % toegestaan voor elk jaar dat verstreken is tussen de aan- en de verkoop. De aankoopwaarde mag u nog corrigeren met eventuele verbouwingskosten uitgevoerd door een professionele aannemer.
 

Een voorbeeld: Neem een aankoop in maart 2013 van een onroerend goed voor een bedrag van 150.000 EUR. In februari 2017 wordt het verkocht voor 300.000 EUR. Er wordt beroep gedaan op een makelaar/ kost 7.000 EUR. In 2016 werden nog werken uitgevoerd voor een bedrag van 40.000 EUR door een aannemer.
De fiscale meerwaarde berekent u als volgt:

 

 

  EUR
AANKOOP 150.000
Bij/ forfait 25% 37.500
Bij 5% voor 2014/2015/2016 28.125
Bij factuur aannemer 40.000
  255.625
AF/ Verkoopprijs 300.000
AF/ Factuur makelaar 7.000
  293.000
Belastbaar 37.375

 

 

Nu u weet hoe de meerwaarde wordt berekend, welk percentage aan belasting is erover van toepassing en binnen welke periode is die belasting verschuldigd. Een meerwaarde wordt niet eindeloos in de tijd belast. Verstrijkt er voldoende tijd tussen de verwerving en de verkoop blijft die vaak onbelast… We trachten u dat duidelijk te maken met volgende tabel:

 

Situatie

Termijn tussen verwerving en verkoop

Belastingtarief

Meerwaarde op een gebouwd onroerend goed

Minder dan vijf jaar

16,5%

Meerwaarde op een gebouwd onroerend goed

Meer dan vijf jaar

nvt / onbelast

Meerwaarde op een ongebouwd onroerend goed (grond)

Minder dan vijf jaar

33%

idem

Tussen vijf en acht jaar

16,5%

idem

Meer dan acht jaar

nvt / onbelast

 

 

Uitzonderingen

In sommige situaties is er sowieso geen meerwaardebelasting verschuldigd ongeacht de termijn. U denkt dan aan:

  • een onroerend goed dat onteigend wordt;
  • onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen of juridisch

  Onbekwame personen:

  • een onroerend goed verkregen uit een nalatenschap:
  • de eigen woning mits u die gedurende minstens 6 maand heeft bewoond in de 12 maanden voorafgaand aan de verkoop.

 

Wie op regelmatige basis onroerend goed aan- en verkoopt (u denkt aan beroepspersonen) rekent over een meerwaarde af aan de gewone tarieven van toepassing op beroepsinkomen. Hij/zij zal daar dus progressief inkomstenbelasting over verschuldigd zijn.

 

Heeft u vragen over dit vastgoedweetje? Wij helpen u graag verder via advies@deboerenpartners.be 

Bron: B&R

Om deze functie te gebruiken dient u ingelogd te zijn.

Deze website maakt gebruik van cookies om uw surfervaring op deze website makkelijker te maken. Meer weten Verder gaan