Vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening

De verschillende voordelen en risico’s op een rij

Heb je een salarisverhoging gekregen, een som geld ontvangen of de afgelopen maanden gewoonweg goed gespaard? Dan kan je ervoor kiezen om je hypothecaire lening volledig of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen. En gelijk heb je! Hier zijn immers verschillende voordelen aan verbonden:

1. Een lagere maandelijkse aflossing: door een vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening, daalt je maandelijkse aflossing en creëer je meer financiële ruimte.
2. Een kortere looptijd van de lening: je kan er ook voor kiezen om de maandelijkse aflossing gelijk te houden en de looptijd van de lening in te korten.
3. Een lagere schuldsaldoverzekering: hoe kleiner de lening of hoe korter de looptijd van de lening, hoe kleiner de potentiële schade voor de verzekeraar. Een vroegtijdige terugbetaling van je hypothecaire lening zorgt dus voor een lagere schuldsaldoverzekering.
4. Minder intresten: wie zijn of haar lening vervroegd terugbetaalt, geniet van lagere intrestlasten op het totale bedrag.

Wel dien je in het achterhoofd te houden dat er, naast bovenstaande voordelen, ook enkele risico’s verbonden zijn aan een vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening. Denk maar aan volgende zaken:

1. Minder spaarreserve: ga niet meteen heel je spaarrekening plunderen wanneer je een reserve hebt opgebouwd. Wil je de lening van je woning vervroegd terugbetalen? Ga dan zeker na of je na deze gedeeltelijke of volledige afbetaling van je hypotheek nog voldoende spaarreserves over hebt.
2. De hypotheekaftrek: het is mogelijk dat je niet meer ten volle van je hypotheekaftrek kan genieten na een vervroegde terugbetaling. Ga daarom zeker na bij je kredietnemer of een maximale benutting van de hypotheekaftrek verzekerd is.
3. De wederbeleggingsvergoeding: hou rekening met een extra vergoeding op het bedrag dat je afbetaalt. Hieronder geven we meer info over deze wederbeleggingsvergoeding.

Mogelijke beperkingen bij een vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening

Wie zijn of haar lening volledig vervroegd wil terugbetalen, kan dit op eender welk moment doen, zonder enige beperkingen of voorwaarden.

Ook een gedeeltelijke, vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening is steeds mogelijk. Echter bestaat dan wel de kans dat de kredietnemer één van de volgende beperkingen oplegt:

1. Ofwel mag je maar maximaal één keer per jaar een zelfgekozen bedrag vervroegd terugbetalen;
2. Ofwel mag je meer dan een keer per jaar een bepaald bedrag vervroegd terugbetalen, maar dan moet het bedrag in dat geval wel minstens 10% van het geleende kapitaal bedragen. Heb je dus een hypotheek afgesloten van bijvoorbeeld 150.000 euro en wil je meermaals per jaar een deel van je lening vervroegd terugbetalen? Dan zal je per aflossing minstens 15.000 euro moeten neerleggen.

De wederbeleggingsvergoeding

Wanneer je je lening laat herzien, zal je steeds een wederbeleggingsvergoeding moeten betalen.

De wederbeleggingsvergoeding is een extra vergoeding op het bedrag dat je vervroegd terugbetaalt, ongeacht of het nu gaat om een volledige of een gedeeltelijke terugbetaling. Hier zijn echter wel twee voorwaarden aan verbonden:

1. Het bedrag mag niet meer bedragen dan drie maanden interest;
2. De vergoeding moet berekend worden aan de rentevoet op het moment dat men de hypothecaire lening vervroegd aflost.

Een voorbeeld: stel dat de jaarlijkse rente op je hypotheek 4% bedraagt, dan zal je op de vervroegde afbetaling van 15.000 euro ongeveer 150 euro wederbeleggingskosten moeten betalen (15.000 euro x 4% / 4 ).

Woning verkopen voordat de hypotheek is afgelost

Ben je niet louter van plan om je lening vervroegd terug te betalen, maar ga je je huidige woning verkopen? Ook deze situatie kan om een herziening van de woonlening vragen. In dit geval heb je twee mogelijkheden:

1. De hypotheek overdragen op de nieuwe woning:

• Voordeel: je bent de kredietgever geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd;
• Voordeel: er zijn slechts beperkte bijkomende kosten verbonden aan de overdracht, aangezien de eerste hypothecaire inschrijving niet geschrapt moet worden en er geen nieuwe hypotheek afgesloten moet worden.

2. Een vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening:

• Voordeel: indien je gebonden bent aan een hypotheek met een hoge rente, kan deze door vervroegde aflossing afgesloten worden;
• Nadeel: een nieuwe hypothecaire lening brengt bijkomende kosten met zich mee, waaronder registratiekosten, inschrijvingskosten en notariskosten.

Ga bij je kredietgever na wat de kosten zijn van een overdracht en een vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening.Op die manier kun je beide opties vergelijken en een keuze maken.

De meerwaardebelasting: Woning verkopen binnen 5 jaar na aankoop

Klein beschrijf

Heb je je woning gekocht met klein beschrijf en heb je bij aankoop dus slechts 5% in plaats van 10% registratierechten betaald? Dan moet je in principe minstens 3 jaar in je huis of appartement blijven wonen vooraleer je deze verkoopt.

Wil je je woning binnen 3 jaar na aankoop toch opnieuw verkopen? Dan zal je 5% extra registratierechten moeten betalen en een boete van hetzelfde bedrag. Verhuren is geen oplossing, aangezien je in het bevolkingsregister op het adres moet ingeschreven blijven.

Heb je bij de aankoop van je woning of appartement gewoon 10% registratierechten betaald? In dat geval kun je op elk moment je woning verkopen en moet je geen 3 jaar op hetzelfde adres blijven wonen.

Meerwaardebelasting

Wanneer je je woning binnen 5 jaar na aankoop opnieuw wil verkopen, moet je rekening houden met de meerwaardebelasting. Deze meerwaardebelasting geldt voor elke verkoper die een tweede verblijf binnen 5 jaar verkoopt met winst.

Je moet echter géén rekening houden met deze belasting als:

1. je je eigen woning verkoopt;
2. je de woning geërfd hebt;
3. er sprake is van onteigening;
4. het huis toebehoort aan minderjarigen

Heb je de eigendom verworven via een schenking? Ook dan zal je een meerwaardebelasting moeten betalen, indien je de geschonken woning binnen 3 jaar na de akte van schenking wenst te verkopen.

De meerwaarde wordt belast aan een tarief van 16,5%. Voor de berekening van de meerwaarde wordt het verschil genomen tussen de aankoop- en de verkoopprijs. De verkoopprijs wordt verminderd met de verkoopkosten en de aankoopprijs wordt verhoogd met:

1. een forfait van 25% op de aankoopprijs;
2. 5% op de aankoopprijs per jaar tussen de aankoop en verkoop;
3. de kosten van de werken die uitgevoerd worden door een geregistreerd aannemer

Wanneer je langer wacht dan 5 jaar om de woning of het appartement te verkopen, dan moet je geen belasting meer betalen op de gerealiseerde meerwaarde.

Zit je met specifieke vragen over de vervroegde terugbetaling van je hypothecaire lening? Laat het ons weten via advies@deboerenpartners.be en wij komen er snel bij jou op terug!