privé investering in vastgoed
Hoe wordt een eventuele meerwaarde belast?
Gelet op de historisch lage rente overwegen steeds meer natuurlijke personen de investering in een (tweede) onroerend goed. En een eventuele meerwaarde op termijn is ook een belangrijke overweging. Hoe wordt die belast, en hoe wordt een meerwaarde fiscaal berekend. De (fiscale) meerwaarde is het positieve verschil tussen:
- de netto verkoopwaarde en
- de (forfaitaire) aankoopwaarde.
Voor de bepaling van de netto verkoopwaarde vermindert u de verkoopprijs met de kosten die u gemaakt heeft om de verkoop tot stand te brengen (u denkt aan de makelaar, advertenties, enz…). Is dat bedrag lager dan het bedrag waarover de BTW of het registratierecht wordt berekend bij de verkoop, geldt dit laatste als netto verkoopwaarde. De (forfaitaire) aankoopwaarde wordt berekend door de aankoopprijs te verhogen met:
- ofwel een forfait van 25 %;
- of met de reële aankoopkosten indien die meer bedragen dan dat forfait.
Verder wordt een verhoging van 5 % toegestaan voor elk jaar dat verstreken is tussen de aan- en de verkoop. De aankoopwaarde mag u nog corrigeren met eventuele verbouwingskosten uitgevoerd door een professionele aannemer.
Een voorbeeld: Neem een aankoop in maart 2013 van een onroerend goed voor een bedrag van 150.000 EUR. In februari 2017 wordt het verkocht voor 300.000 EUR. Er wordt beroep gedaan op een makelaar/ kost 7.000 EUR. In 2016 werden nog werken uitgevoerd voor een bedrag van 40.000 EUR door een aannemer.
De fiscale meerwaarde berekent u als volgt:
| EUR | |
| AANKOOP | 150.000 |
| Bij/ forfait 25% | 37.500 |
| Bij 5% voor 2014/2015/2016 | 28.125 |
| Bij factuur aannemer | 40.000 |
| 255.625 | |
| AF/ Verkoopprijs | 300.000 |
| AF/ Factuur makelaar | 7.000 |
| 293.000 | |
| Belastbaar | 37.375 |
Nu u weet hoe de meerwaarde wordt berekend, welk percentage aan belasting is erover van toepassing en binnen welke periode is die belasting verschuldigd. Een meerwaarde wordt niet eindeloos in de tijd belast. Verstrijkt er voldoende tijd tussen de verwerving en de verkoop blijft die vaak onbelast… We trachten u dat duidelijk te maken met volgende tabel:
|
Situatie |
Termijn tussen verwerving en verkoop |
Belastingtarief |
|
Meerwaarde op een gebouwd onroerend goed |
Minder dan vijf jaar |
16,5% |
|
Meerwaarde op een gebouwd onroerend goed |
Meer dan vijf jaar |
nvt / onbelast |
|
Meerwaarde op een ongebouwd onroerend goed (grond) |
Minder dan vijf jaar |
33% |
|
idem |
Tussen vijf en acht jaar |
16,5% |
|
idem |
Meer dan acht jaar |
nvt / onbelast |
Uitzonderingen
In sommige situaties is er sowieso geen meerwaardebelasting verschuldigd ongeacht de termijn. U denkt dan aan:
- een onroerend goed dat onteigend wordt;
- onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen of juridisch
Onbekwame personen:
- een onroerend goed verkregen uit een nalatenschap:
- de eigen woning mits u die gedurende minstens 6 maand heeft bewoond in de 12 maanden voorafgaand aan de verkoop.
Wie op regelmatige basis onroerend goed aan- en verkoopt (u denkt aan beroepspersonen) rekent over een meerwaarde af aan de gewone tarieven van toepassing op beroepsinkomen. Hij/zij zal daar dus progressief inkomstenbelasting over verschuldigd zijn.
Heeft u vragen over dit vastgoedweetje? Wij helpen u graag verder via advies@deboerenpartners.be
Bron: B&R
Verwante artikels
Infoavond: Een eerste woning aankopen in de regio Hoogstraten
26 april verwelkomen we jullie graag op onze infoavond 'Een eerste woning aankopen in de regio Hoogstraten'
Lees meer
Een tweede verblijf in België: hier moet je op letten
Lees meer
Hervorming van het notartiaat: wat verandert er per 1 januari 2023
Nieuwe regels voor notarissen zorgen voor prijsdaling van aankoop woning
Lees meer