Een aankoop op lijfrente: hoe zit dat in elkaar?

Een aankoop op lijfrente: hoe zit dat in elkaar?

Je hebt er misschien al eens van gehoord, of bij een zoekertje de term ‘verkoop op lijfrente’ zien staan. Maar wat is dat nu net, een aankoop op lijfrente? Waar moet je als koper of verkoper zeker op letten? En zijn er risico’s aan verbonden? 

Wat is een aankoop op lijfrente?

Een aankoop op lijfrente wordt vaak afgesproken wanneer één van beide partijen (met name: de verkopende partij) al een gevorderde leeftijd heeft. Het bedrag dat door de verkoper betaald wordt is dan deels ook afgestemd op de algemene gezondheidsindex. 

Er bestaan twee soorten aankopen op lijfrente: in volle eigendom en in naakte eigendom. Daarnaast kan ook de termijn worden vastgelegd: de rente hoeft niet meer betaald te worden na een bepaalde tijd (bijvoorbeeld 15 jaar), of wanneer de verkoper overlijdt. Omdat het overlijden van de verkoper niet op voorhand geweten is, wordt dit ook wel een kanscontract genoemd. 

We gaan eerst dieper in op lijfrente in volle en naakte eigendom. Daarna sommen we op waar je op moet letten bij een verkoop op lijfrente: zowel wanneer je koopt als verkoopt. 

Lijfrente in volle eigendom (of ‘vrije’ leefrente)

Bij een aankoop in volle eigendom wordt het onroerend goed - net zoals bij een klassieke verkoop - meteen overgedragen aan de koper. Er is echter wel een verschil.

De verkoper krijgt in plaats van het hele bedrag een deel van het kapitaal (het ‘boeket’) uitgekeerd, aangevuld met belastingvrije maandelijkse betalingen (de ‘lijfrente’) voor zolang als de afgesproken termijn geldt of tot de verkoper overlijdt. 

De verkoper geniet hierbij dus van een maandelijks (belastingvrij) inkomen bovenop het boeket, dat meestal zo’n 10 tot 20% van de waarde van het onroerend goed bedraagt. 

Bovendien is het mogelijk dat de verkoper bij lijfrente in feite meer rendement ontvangt dan bij een traditionele verkoop, aangezien de rente belastingvrij is en die - afhankelijk van de termijn - lang genoeg kan doorlopen om meer op te brengen dan bij een traditionele verkoop. Daarnaast heeft de verkoper geen financiële verplichtingen meer wat het het verkochte pand betreft - net als bij traditionele verkoop. 

Lijfrente in naakte eigendom

Als de verkoper het onroerend goed wilt blijven bewonen is een verkoop in naakte eigendom de gangbare oplossing. De verkoper verkrijgt dan het vruchtgebruik of recht van bewoning van het onroerend goed. Het verschil tussen die twee termen wordt duidelijk wanneer de verkoper toch verhuist (bijvoorbeeld naar een woonzorgcentrum of familie): 

-    Vruchtgebruik: de verkoper mag het pand verhuren en huurinkomsten innen;
-    Recht van bewoning: de koper kan zelf een huurder zoeken en huurgelden ontvangen. 

Hoe dan ook is het voor de verkoper dus voordelig omdat er een maandelijks inkomen én zekerheid van bewoning is. De koper kan hier dan weer een financieel voordeel doen, als de verkoper vroegtijdig zou overlijden. 

Aankoop op lijfrente: een rekenvoorbeeld

Een koppel uit Antwerpen (allebei geboren in 1947) kiest voor een verkoop op lijfrente in naakte eigendom. Wij helpen hen met de verkoop en beschikken over deze gegevens:

-    De geschatte verkoopwaarde is 445.000 euro. 
-    Het boeket bedraagt 175.000 euro. 
-    De maandelijkse rente is 1.500 euro. Die kan worden geïndexeerd.
-    De uiterste termijn wordt bepaald op 15 jaar, omgerekend zijn dat dus 180 maandelijkse stortingen. 

Potentiële kopers kunnen kunnen hier van uitgaan: 

-    minimaal betaal je 176.500 euro (het boeket + 1 maand rente), maximaal betaal je 445.000 euro (het boeket + 180 afbetalingen) + de indexatie. 
-    De gemiddelde leeftijd in België bedraagt 81,8 jaar. De kans is dus erg groot dat de verkoper uiteindelijk geen 180 betalingen zal moeten uitvoeren. 

Waarom kies ik voor een aankoop op lijfrente?

Een aankoop op op lijfrente is een kanscontract, aangezien je als koper niet vooraf kunt weten hoeveel je uiteindelijk zal betalen. Het is voordelig voor de koper als de verkoper vroegtijdig overlijdt. Door het vaststellen van een termijn (zoals in het bovenstaande voorbeeld) voorkom je wel dat je uiteindelijk veel meer dan de geschatte waarde betaalt, gesteld dat de koper uitzonderlijk lang leeft. Kopen op lijfrente wordt ook veel gedaan door vastgoedinvesteerders: zo kan je met beperkte middelen toch investeren. 

Ook voor de verkoper zijn er heel wat voordelen: het is mogelijk om in je woning te blijven en toch te genieten van maandelijkse (belastingvrije) rentes. Ook voor latere erfgenamen is een verkoop op lijfrente voordelig: het onroerend goed kan zo uit de latere nalatenschap worden gehaald. Dat is bijvoorbeeld interessant om successierechten te vermijden. 

Extra aandachtspunten voor een aankoop op lijfrente

Een aankoop op lijfrente veronderstelt ook dat alle erfgenamen hiermee akkoord zijn. Als dit niet zo is kan de verkoop gezien worden als een ‘vermomde schenking’: het pand blijft dan nog uitmaken van de latere nalatenschap en daar hangen successierechten aan vast. 

Net als een andere verkoop moet een verkoop op lijfrente notarieel worden vastgelegd. Het is ook belangrijk om in het contract duidelijk de waarde van de koopsom en de omzetting in termijnen te vermelden. Zo kan de fiscus de koopsom later moeilijker ter discussie stellen. Wanbetaling vanwege de koper kan best ook contractueel worden vastgelegd als reden om de overeenkomst te ontbinden. Een andere voorwaarde is dat het kanscontract in evenwicht is. Koper en verkoper moeten een gelijke kans op winst of verlies hebben. De verwachte levensduur van de verkoper is hier een bepalende factor, net als de marktwaarde van de woning en het verwachte rendement van de verkoper. 

Wil je de aankoop op lijfrente laten financieren door een bank? Dit kan moeilijk zijn omdat financiële instellingen hier weigerachtig tegenover staan. Er moet namelijk een hypothecaire inschrijving op het pand worden gevestigd, ten gunste van de verkoper. Waarborgen voor de bank gelden dan in tweede rang. Wanneer de koper nalaat om te betalen is de positie van de bank dus minder sterk als bij traditionele verkoop. 

Heb je nog vragen over een aankoop op lijfrente?

Wil je je vastgoed verkopen op lijfrente? Of wil je als koper graag meer informatie? Onze vastgoedspecialisten beantwoorden al je vragen met plezier, bekijk hier welk kantoor bij jou in de buurt ligt.