Huuroverdracht en onderverhuur

De overdracht van huur is de overeenkomst waarbij de huurder zijn huurovereenkomst overdraagt aan een andere persoon (de overnemer) die de rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder.

De onderhuur is de overeenkomst waarbij de huurder een deel of het geheel van het pand dat hij in huur heeft, verhuurt aan een andere persoon (de onderhuurder). De hoofdhuurder blijft huurder ten opzichte van de hoofdverhuurder. Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder is er geen enkele rechtsband.

Valt de hoofdhuurovereenkomst onder de woninghuurwet dan gelden de volgende regels: 

• Overdracht van huur: is in principe verboden, tenzij mits schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. In dat geval wordt de oorspronkelijke huurder bevrijd van elke toekomstige verplichting tegenover de verhuurder, behalve wanneer anders is overeengekomen in de oorspronkelijke huurovereenkomst of wanneer het anders bepaald werd in het akkoord met de verhuurder.
• Onderverhuring: de huurder die zijn hoofdverblijf heeft in het door hem gehuurde goed kan dit nooit volledig onderverhuren.
• Wel kan hij het gedeeltelijk onderverhuren, op voorwaarde dat hij het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats blijft bestemmen. De instemming van de verhuurder moet niet schriftelijk gebeuren; het bewijs ervan kan met alle middelen van recht worden geleverd.
• De duur mag nooit de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst overtreffen.
• De hoofdhuurder heeft een verregaande informatieplicht tegenover de onderhuurder in verband met zijn hoedanigheid en zijn rechten en plichten.
• Wanneer de hoofdhuurder de huur vervroegd beëindigt, moet hij zijn onderhuurder een opzeggingstermijn van minimum 3 maanden geven, samen met een afschrift van zijn opzegging aan de verhuurder. Bovendien dient hij de onderhuurder een vergoeding te betalen (3 maanden huur), ongeacht het ogenblik waarop de vervroegde beëindiging plaats heeft!! De onderhuurder kan geen verlenging vragen.
• Wanneer de verhuurder de huur vroegtijdig beëindigd moet de hoofdhuurder de onderhuurder binnen de 15 dagen verwittigen dat de onderhuur op hetzelfde tijdstip zal eindigen als de hoofdhuur.
• Aansprakelijkheid: de hoofdhuurder is aansprakelijk én tegenover de verhuurder én tegenover de onderhuurder of overnemer voor iedere miskenning van zijn wettelijke verplichtingen.